问 村居 法律顾问？

用户：我在农村的一个小型村庄中建立了一个民宿，租赁了相邻的一块土地。我们双方签订了租赁合同，约定使用期为五年，年租金为12万元。但最近我了解到，该土地在建设前已经被村民委员会集体规划并进行过公开拍卖，但在签署合同时并未告知这一事实，导致我们的权益受到了损害。

资深高级律师：首先，对于您的问题，从5个主要方面进行全面解析：

1. 土地所有权：根据《物权法》第6条的规定，农村集体所有的土地使用权属于农民集体所有，所有权是绝对的，任何单位和个人不得侵犯和侵占。因此，您在签订租赁合同时应当明确土地的所有权性质，而不能因忽视土地存在已被村委会规划的事实而获取非法利益。例如，根据2019年修订后的《民法典》，不动产所有权的确认一般应以登记为准，如果双方在签订合同时未及时办理国有土地使用权变更登记手续，那么这份租赁合同可能被视为无效或被撤销。

2. 租赁期限：根据《民法典》第二百三十二条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”基于此规定，如果您的租赁合同中的年租金为12万元，按照最长不超过二十年的租赁期限计算，剩余四年的租赁期限已经超过了二十年的限制。在这种情况下，若您未能按合同约定支付续租金，房屋所有人有权要求您支付逾期租金和相应的违约金，或者解除合同并收回房屋。

3. 未经批准擅自占用：土地确权后，如违反相关法律法规及政府规划审批，将面临严重的法律后果，包括但不限于罚款、停业整顿、甚至没收土地使用权。您的租赁合同中关于土地使用权的明确条款可能会保护您的合法权益，但在实践中，某些地方或政府部门可能存在对未经批准临时占用土地的情况缺少有效的监管和管理机制，这种情况下，合同约定可能无法得到严格执行，从而给您带来风险。

4. 公共利益与个人权益冲突：由于您的租赁合同仅约定租赁期间的使用方式，并未明确处理在公共利益优先的前提下是否允许提前终止合同或更改租赁方式等问题，这可能导致矛盾与纠纷的发生。例如，在许多地方，村集体在安排公益事业、基础设施建设等项目时，会将部分土地用于非营利性用途，此时通过租赁方式合理利用土地的行为构成了公共利益，对业主的私有财产具有一定的保护作用。如果在此过程中，提前终止合同或改变租赁方式使集体的利益受损，业主有权依法主张权利。

5. 劳动法相关规定：近年来，《劳动合同法》及相关司法解释逐步调整和完善劳动关系的认定标准和争议解决方式，使得劳动者权益保障更加明确和深入。在本案中，租赁合同内容虽涵盖了租赁协议的主体、租赁期限、租金等方面，但关于合同解除条件、终止日期等内容尚无具体法律规定，根据《劳动合同法》等相关法规，如果合同当事人因履行合同产生的经济纠纷或合同变更引发劳动争议，且原告主张解除租赁合同，符合法定的条件，法院可能会支持原告解除合同，不支持房东提前解约或重新确定租赁价格的要求。

总之，如果您在农村地区创建民宿，并遭遇上述涉及土地所有权、租赁期限、未经批准擅自占用、公共利益与个人权益冲突以及劳动法规定的纠纷，建议您尽快咨询专业的法律顾问，详细了解相关的法律法规政策，以便充分保护自己的合法权益，避免不必要的损失和纠纷发生。同时，应在签署租赁合同时明确双方的权利义务，规避可能出现的风险，确保租赁合同的有效性和合法性。在此基础上，结合国家最新的法律法规和司法解释，依法维护自身权益，妥善处理和应对可能出现的问题。