问 抵押房还能出租么现在怎么办？

用户的问题核心在于：在房屋已被抵押的情况下，是否可以继续出租，以及面对这种情况应如何处理。

从资深高级律师角度进行分析：

1. 关于抵押房出租的权利： 根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”虽然法律未直接规定抵押房是否可出租，但一般情况下，抵押并不禁止抵押人对抵押物的正常使用和收益，包括出租。不过，若抵押合同中有特别限制，则需遵守合同约定。

2. 租赁合同的效力问题： 抵押权的存在并不影响租赁合同的有效性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”这意味着，即便抵押房产被拍卖或变卖，新的所有权人不受原租赁合同约束。因此，在签订租赁合同时，建议明确告知承租人该房产已设立抵押权的事实。

3. 出租抵押房产时的通知义务： 尽管没有强制性法律规定要求抵押人必须通知抵押权人或向承租人披露抵押情况，但从保护各方权益的角度出发，建议在签订租赁合同前，最好将抵押事实告知抵押权人及承租人，避免日后产生争议。此外，《民法典》第五百一十条也强调了合同履行中的诚实信用原则。

4. 抵押权实现对租赁关系的影响： 若抵押权人决定行使权利，通过拍卖等方式处置抵押房产，则原有的租赁关系可能面临终止的风险。此时，承租人可依据《民法典》第七百二十五条规定主张优先购买权或请求损害赔偿。

5. 如何妥善处理： 针对上述情况，建议采取以下措施：一是与抵押权人沟通，了解其对出租的态度；二是确保租赁合同中包含关于抵押风险的条款；三是考虑提前偿还部分或全部债务，解除抵押状态后再行出租；四是咨询专业律师，制定详尽的应对策略。

总结：

综上所述，抵押房在符合一定条件下是可以出租的，但需注意潜在风险及法律后果。为保障自身利益最大化，建议采取审慎态度，必要时寻求专业法律意见。