问 开发商破产抵押房产怎么办？

用户想了解的是，当开发商遭遇破产，其已抵押的房产如何处理，特别是作为购房者的权益保护问题。

从资深高级律师的角度分析：

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条，已抵押的房产在开发商破产时，抵押权人（通常是银行或其他贷款机构）享有优先受偿权。这意味着，在分配资产时，抵押权人将先于普通债权人获得清偿。

2. 购房者的权益保护：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对于已支付大部分或全部购房款的消费者，其权益在特定条件下可优先于抵押权。这体现了对消费者权益的特别保护，但需满足合同有效、房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋等条件。

3. 破产程序中的参与：依据《中华人民共和国企业破产法》第五十六条，债权人（包括购房者，如果他们有权主张）有权参加债权人会议，就破产财产的分配方案进行表决，并提交债权申报，以确保自己的权益被考虑在内。

4. 预告登记的保护：如果购房者已办理预告登记，根据《民法典》第二百二十一条，其权益将得到进一步的法律保护，有助于对抗第三方的权益主张，尽管这不直接等同于所有权，但在特定情况下能提供额外保障。

5. 法律救济途径：面对开发商破产，购房者应尽快咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益，可能的途径包括提起民事诉讼、参与破产清算过程中的债权人会议等，确保自己的购房款不被忽视。

法律依据原文简要举例：

• 《物权法》第一百九十九条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿。”
• 《企业破产法》第五十六条：“在人民法院确定的债权申报期限内，债权人未申报债权的，可以在破产财产最后分配前补充申报。”
• 《民法典》第二百二十一条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”

总结而言，面对开发商破产，购房者应积极运用法律手段，通过预告登记、参与破产程序等方式保护自己的合法权益，同时确保符合相关法律规定，特别是在享有优先保护的条件上，以确保个人利益最大化。