问 开发商卖房被抵押了怎么办？

当购房者发现所购房屋已被开发商抵押时，首先应核实房屋抵押状态，并根据具体情况采取法律手段维护自身权益。这可能包括要求解除合同、索赔损失等措施。

从资深高级律师的角度来看，遇到这种情况可以从以下几个方面进行分析和处理：

1. 核实情况：首要任务是确认房屋是否真的被抵押以及抵押的具体情况（如抵押权人、抵押金额等）。依据《中华人民共和国民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”购房者可以通过不动产登记机构查询相关信息。

2. 审查合同条款：仔细检查购房合同中关于房屋状况及权利瑕疵担保的相关规定。如果开发商未在合同中明确告知房屋存在抵押，则可能构成欺诈行为。根据《民法典》第500条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

3. 寻求法律救济：一旦确认权益受损，购房者可向法院提起诉讼，要求解除购房合同并返还已支付款项，同时主张赔偿因开发商违约造成的直接经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(三)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋抵押给第三人。”

4. 参与执行程序：若开发商无力偿还债务且进入强制执行阶段，购房者需尽快向执行法院申报债权，并争取优先受偿地位。根据《民事诉讼法》第二百四十三条：“对被执行人所有的其他财产，人民法院可以根据申请执行人的申请或者依职权查封、扣押、冻结。”

5. 预防措施：为避免此类风险，在签订购房合同时应增加相关保护条款，比如设置较高的违约金比例；同时建议通过正规渠道购买房产，并事先做好充分调查工作。

总之，在面对开发商售卖已被抵押房产的情况时，购房者应及时查明事实真相，并依法维护自身合法权益。同时，在未来购房过程中提高警惕性，增强自我保护意识。