问 商业用地做抵押怎么办房产证？

用户想要了解的是，在将商业用地作为抵押物的情况下，如何办理房产证。这一过程涉及多个法律层面的操作，需要按照相关法律法规进行。

1. 土地使用权与房屋所有权分离原则：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条的规定，“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”但需要注意的是，如果只是对土地进行了抵押，并不意味着地上建筑物也一并被抵押了。因此，在处理此类问题时，首先要明确抵押范围是否包括了建筑物。

2. 抵押登记程序：根据《不动产登记暂行条例》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这意味着无论是土地还是其上的建筑物作为抵押物，都必须到当地不动产登记机构完成相应的抵押登记手续。

3. 房产证办理条件：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，“新建商品房销售前，开发企业应当向县级以上人民政府房地产管理部门申请预售许可证明，并依法办理商品房预购登记。”对于已建成但未办证的房产来说，首先需要确保该房产符合规划要求并通过竣工验收，之后才能向相关部门提交材料申请办理房产证。

4. 抵押期间内房产证状态：一旦完成了抵押登记，在抵押期间内，虽然产权仍属于原所有人，但实际上处分权利受到了限制。根据《担保法》第五十一条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

5. 解除抵押后房产证恢复正常使用：当借款人偿还完所有欠款或双方协商一致提前解除抵押关系后，《物权法》第一百九十五条规定，“抵押权消灭时，抵押权人应当及时通知抵押人，并协助办理注销抵押登记手续。”此时，房产证即可恢复正常状态使用。

总之，商业用地作为抵押物并不直接导致房产证无法办理，关键在于正确理解相关法律法规，并严格按照法定流程操作。在整个过程中，保持与金融机构及政府部门的良好沟通非常重要。