问 预购商品房被抵押 怎么办？

您想了解在预购的商品房已被抵押的情况下，作为购房者应如何处理，以及相关的法律依据和解决途径。

1. 商品房预售合同的效力

根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”若购房者已进行预告登记，开发商擅自将房产抵押给第三方的行为无效。若未进行预告登记，购房者需关注预售合同中的相关条款，判断预售合同的有效性。

2. 抵押权与购房者的权益冲突

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”尽管该条文主要针对的是租赁权与抵押权之间的关系，但可以类推理解为购房者的权利优先于一般债权人的抵押权。因此，若购房者已支付全部或大部分房款，且已占有使用房屋，其权利应当得到保护。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第七条进一步规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”

3. 购房者的救济途径

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”若发现开发商将房产抵押给第三方，购房者可依法向法院提起诉讼，要求确认抵押无效或解除合同，同时要求赔偿损失。

4. 开发商的责任

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”若开发商违反上述规定，将预售款挪作他用，导致无法履行合同义务，购房者有权要求开发商承担违约责任。

5. 预售监管措施

为防止类似情况发生，《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。房地产管理部门应当加强对商品房预售资金的监督管理。”购房者应关注预售项目的资金监管情况，必要时可向房地产管理部门反映问题，要求对项目资金进行监管。

总结

购房者在面对预购商品房被抵押的情况时，应首先确认自身权益是否受到侵害，如已支付大部分房款或已占有使用房屋，则其权益应得到保护。其次，购房者应积极寻求法律救济，通过诉讼等方式维护自身合法权益。同时，政府相关部门也应加强预售项目的资金监管，预防此类事件的发生。