问 开发商预抵押办不下来？

用户核心问题概括：用户希望了解在开发商无法成功办理预抵押的情况下，可能涉及的法律后果、责任归属、购房者权益保护、合同解除或变更的条件，以及可行的法律救济途径，重点关注相关的中国法律规定。

法律分析：

1. 预售房屋抵押背景：根据《城市房地产管理法》第四十五条及建设部《商品房预售管理办法》第十条，开发商进行商品房预售需满足一定条件，包括已取得预售许可证、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等。预抵押是预售环节中可能涉及的一种操作，旨在保障开发商融资需求与购房者权益。

2. 预抵押失败的法律责任：若因开发商原因导致预抵押手续无法完成，首先要明确合同中对此是否有具体约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。若合同明确约定了预抵押的办理责任及违约条款，开发商需承担违约责任，包括但不限于赔偿损失（《合同法》第一百零七条）。

3. 购房者权益保护：购房者有权要求开发商继续履行合同义务或采取补救措施。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正），若开发商的根本违约导致合同目的不能实现，购房者可请求解除合同并要求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

4. 合同解除或变更条件：根据《合同法》第九十四条，当一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方有权解除合同。此外，《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。在预抵押无法办理导致购房者重大利益受损时，购房者有权基于上述法律规定寻求合同的解除或变更。

5. 法律救济途径：购房者在遭遇此类问题时，首先应与开发商协商解决。协商不成，可向消费者协会投诉，或依据《民事诉讼法》向人民法院提起诉讼。此外，《仲裁法》第二条规定，平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁方式解决，前提是双方在合同中有明确的仲裁协议。

总结：

开发商未能成功办理预抵押手续，不仅违反了合同约定，也可能侵害了购房者的合法权益。购房者应充分利用《合同法》、《城市房地产管理法》及相关司法解释赋予的权利，通过协商、投诉、仲裁或诉讼等法律途径维护自身权益。在此过程中，重视合同条款的具体约定，以及收集和保留相关证据，对于获得有效法律救济至关重要。