问 买房后房子被抵押了怎么办？

用户购房后发现房屋已被抵押，寻求资深高级律师从五个方面详析其面临的法律问题，期望了解：1)权利受损状况；2)责任归属；3)救济途径；4)法律依据；5)防范措施。以下为具体分析：

1. 权利受损状况：购房人购买已抵押房产，其物权期待权受到损害。根据《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，购房人在未完成过户登记前，虽支付房款，但并未取得完整产权，抵押权的存在可能影响到购房人的权益实现。

2. 责任归属：卖方隐瞒房屋抵押事实，构成违约，应承担相应法律责任。《民法典》第五百七十七条明确规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”卖方有义务确保出售的房产无权利瑕疵，否则需对买方的损失进行赔偿。

3. 救济途径：购房人可选择以下几种方式维护自身权益：

   • 与卖方协商解除合同，要求退还购房款并赔偿损失；
   • 要求卖方涤除抵押权，完成房屋过户；
   • 向法院提起诉讼，请求确认合同无效或撤销合同，同时主张损害赔偿。

4. 法律依据：

   • 《民法典》第五百七十七条（违约责任）；
   • 《民法典》第二百零九条（不动产物权变动原则）；
   • 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；……”

5. 防范措施：购房人在交易过程中应做足尽职调查，如查阅房屋产权证、向不动产登记机构查询房屋权属状态等，确保房产无抵押、查封等权利限制。此外，合同中应明确约定卖方保证房屋无权利瑕疵的条款以及相应的违约责任，以增强法律保障。

综上所述，购房人面临已抵押房屋时，其物权期待权受到侵害，卖方应对此承担责任。购房人可通过协商、诉讼等方式寻求救济，依据包括《民法典》及相关司法解释。预防此类问题的关键在于购房前的充分调查与合同条款的严谨设定。