问 卖家不过户将房子抵押怎么办？

用户希望了解，当卖家未履行过户手续却将已出售的房子进行抵押时，买家应如何维权及法律后果。作为资深高级律师，我将从五个方面详细解析这一问题：

1. 合同效力与违约责任：首先，需确认房屋买卖合同的有效性。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，依法成立的合同，自成立时生效。若合同中明确约定了过户时间且卖方未履行，卖方构成违约。买家可根据民法典第五百七十七条要求卖方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

2. 预告登记保护权益：为防止卖家将房屋抵押，买家可在签订购房合同后，依据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条申请预告登记。预告登记后，未经买家同意，卖家不得擅自处分该房产，包括设定抵押，从而有效保障买家的期待权。

3. 对抗抵押权的法律依据：即便房屋已被抵押，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，若抵押发生在预告登记之后，买家的物权请求权可以优先于抵押权。这意味着，即使卖方将房屋抵押给第三方，买家仍有权要求继续履行合同并完成过户。

4. 解决途径与法律程序：面对卖家违约及房屋被抵押的情况，买家可选择协商解决、请求消费者协会介入调解或直接向人民法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》，买家有权请求法院确认合同效力，要求卖方履行过户义务，并可主张因违约造成的损失赔偿。若房屋抵押权与买家权利冲突，法院将根据实际情况裁判。

5. 预防措施与注意事项：为避免此类风险，买家在购房前应进行详尽的产权调查，确认房屋无抵押、查封等权利瑕疵。同时，建议通过正规渠道交易并使用标准合同文本，必要时可聘请专业律师进行法律审查及指导，确保合同条款对买家权益有充分保护。

总结而言，面对卖家不过户却将房屋抵押的情形，买家应充分利用法律武器，通过预告登记保护自身权益，积极采取法律行动要求卖方履行合同并赔偿损失。同时，加强交易前期的审慎调查和合同设计，是有效预防此类风险的关键。