问 抵押不破租赁合同怎么办？

当房产被抵押后，原租赁合同仍然有效，承租人的权益受到法律保护，不会因抵押权的实现而受影响。这主要基于“买卖不破租赁”的原则，在中国法律体系中得到体现。

1. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第190条的规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”这意味着即使房屋在租赁期间被抵押，也不影响承租人继续使用该物业的权利。

2. 优先级问题：从理论上讲，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》进一步明确了，在处理抵押与租赁冲突时，应优先考虑保护善意第三人的利益。如果租赁发生在抵押设立之前，则租赁权优于抵押权；反之亦然。

3. 通知义务：根据《民法典》第725条，“租赁物在租赁期内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”同时，对于抵押权人而言，在设定抵押时应当尽到合理审慎义务，查明是否存在有效的租赁关系，并且有义务将此情况告知潜在买家或贷款方。

4. 执行程序中的考量：在实际操作过程中，当涉及到拍卖等强制执行措施时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》明确指出，在处置标的物时需充分考虑其上存在的合法权利状态，包括但不限于长期租赁权。

5. 特别注意点：虽然法律规定了对承租人的保护措施，但实践中仍可能存在争议。例如，虚假租赁协议可能被用作逃避债务的方式之一。因此，在签订任何相关合同时都应保持高度警惕，并尽可能通过正规渠道验证对方提供的信息真实性。

综上所述，当遇到抵押与租赁共存的情况时，关键在于确定两者之间的时间先后顺序以及各方是否履行了相应的告知义务。只有这样，才能更好地维护自己的合法权益。无论是在设立抵押还是签订租赁合同时，了解并遵守相关法律法规都是非常重要的。