问 房屋出租后抵押怎么办？

概述： 用户想要了解在已出租的房屋上设定抵押权时，租客和房东的权益如何保障，以及这种情况下可能涉及的法律程序与规定。

资深高级律师分析：

1. 租赁优先原则：根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条，“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着即使房屋被抵押或出售，原租赁合同仍然有效，租客有权继续居住至租赁期满，体现了“买卖不破租赁”的原则。

2. 告知义务：房东在设定抵押前应告知租客，虽然《民法典》未明确规定此点，但基于诚实信用原则，房东有义务确保租客的知情权。在实际操作中，建议通过书面形式进行通知，避免未来产生纠纷。

3. 抵押权与租赁权冲突解决：当抵押权人行使抵押权，如通过拍卖等方式处置房屋时，《民法典》第七百二十六条进一步规定，承租人享有同等条件下的优先购买权，即在房屋被拍卖时，租客有优先于其他人购买该房产的权利。

4. 租赁合同的延续性：即便房屋因抵押权实现而易主，新的所有权人仍需遵守原有的租赁合同，直至合同期满。这一规定旨在保护租客的居住稳定性和合同权益，避免因所有权变更而遭受不当影响。

5. 法律救济途径：如果租客的权益受到侵害，例如新所有权人无故终止租赁合同，租客可依据《民法典》及相关法律法规，向人民法院提起诉讼，要求恢复租赁关系或赔偿损失。

总结： 在房屋出租后再进行抵押的情况下，中国法律明确保障了租客的权益，包括但不限于租赁合同的持续有效性、优先购买权及居住稳定性。房东和抵押权人在行使权利时，必须遵循相关法律规定，尊重并保护租客的合法权益。