问 土地有2抵押能办预售吗？

用户希望了解的是，在土地上存在两个抵押的情况下，是否可以进行商品房预售。用户特别关注的是，在这种情况下，商品房预售的合法性和可能存在的风险。

首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售必须满足一系列条件，其中包括已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。这说明土地使用权是进行商品房预售的前提之一。然而，当土地上存在抵押时，土地使用权虽未转移，但其处分受到了限制。因此，如果土地上有两个抵押权，理论上并不必然阻止商品房预售，关键在于如何处理这些抵押权。

1. 抵押权的影响：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，土地所有权和土地使用权可以设定抵押权。这意味着即使土地上有抵押权，只要不涉及土地所有权本身，不影响土地使用权的行使。但是，对于商品房预售来说，开发商需要确保不会因为抵押权的实现而影响到购房者的权益。

2. 预售许可的获取：根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条，申请商品房预售许可时，需提交包括土地使用权证书在内的相关文件。若土地上存在抵押，开发商需向相关部门说明情况，必要时提供解除或同意预售的抵押权人书面证明。

3. 购房者权益保护：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条指出，商品房买卖合同中，买受人对标的物享有物权期待权，即在一定条件下，买受人可以获得标的物的所有权。因此，即使土地上有抵押，只要不影响购房者最终获得房屋所有权，预售行为仍可进行。

4. 抵押权实现的风险：根据《中华人民共和国担保法》第五十一条，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。这意味着，若开发商未能妥善处理抵押权，一旦抵押权人要求实现抵押权，可能会对预售项目造成影响，甚至导致项目停工或破产。

5. 地方政府政策：各地政府针对商品房预售可能有不同的规定，具体操作还需结合当地政策。例如，部分城市要求开发商在预售前解决所有抵押问题，以保障购房者权益。

综上所述，虽然土地上存在两个抵押并不直接禁止商品房预售，但开发商必须妥善处理这些抵押关系，确保不会因抵押权的实现影响到预售项目的正常进行及购房者的合法权益。同时，应遵循地方政策的具体要求，确保预售活动的合法性与安全性。