问 房产土地存在抵押问题怎么办？

用户的问题是：当遇到房产土地存在抵押问题时，应当如何处理？作为资深高级律师，我将从五个方面详细解析这一法律问题，包括抵押权的设立、效力、优先受偿权、解除和防范措施。

首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定，依法被查封、扣押、监管的财产不得抵押。如果房产土地已经被抵押给他人，且该抵押权已经生效，那么在没有解除抵押的情况下，所有权人不能再次对该房产土地进行抵押或者转让。因此，用户需要查明该房产土地是否已经存在合法有效的抵押权，如果存在，则需要与抵押权人协商解除抵押。

其次，根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。这意味着，如果房产土地存在抵押权，且债务人未履行到期债务，债权人有权对房产土地进行拍卖、变卖等处置方式，以实现其债权。因此，用户需要了解抵押权的效力范围，以及是否存在优先受偿权的情况。

第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。如果房产土地存在抵押权，且债务人已经无法履行债务，用户可以考虑通过法律手段解除抵押权。例如，可以向法院提起诉讼，请求解除抵押权，或者与抵押权人协商达成协议，解除抵押权。

第四，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，房地产开发企业未按照规定办理房屋所有权初始登记的，不得转让、出租、抵押房屋。如果房产土地存在抵押权，但未办理房屋所有权初始登记，那么该抵押权可能无效。因此，用户需要了解该房产土地是否已经办理了房屋所有权初始登记，如果没有，可以通过法律手段解除抵押权。

第五，为了防止房产土地存在抵押权，用户需要在购买房产土地之前进行充分的尽职调查，包括查询房产土地的产权状况、是否存在抵押权等情况。此外，用户还可以要求出售方提供相应的保证书，明确说明房产土地不存在任何抵押权或其他权利限制。

综上所述，房产土地存在抵押权时，用户需要了解抵押权的设立、效力、优先受偿权、解除和防范措施等方面的相关法律规定，以便采取适当的法律手段解决问题。同时，用户还需要在购买房产土地之前进行充分的尽职调查，以避免购买到存在抵押权的房产土地。