问 抵押的房产不能备案怎么办？

用户的问题是：在房产已经设立抵押权的情况下，为何无法完成房屋买卖合同的备案登记？希望了解如何解决这一问题以及相关的法律规定。

法律分析

1. 抵押权与产权转移的限制：根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在抵押状态下，房产是可以进行交易的，但需要确保交易过程中的法律手续符合规定，特别是备案登记环节。

2. 备案登记的法律要求：根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”虽然此条款主要针对的是查封等情形，但实践中，如果抵押未解除或未经抵押权人同意擅自转让，可能被视为违反相关规定，导致无法完成备案。

3. 抵押权人同意的重要性：《民法典》第四百零四条规定：“以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。”虽然该条款主要适用于动产抵押，但对于房产而言，若要顺利完成交易，通常需要得到抵押权人的同意。这是因为未经抵押权人同意擅自转让，可能构成对抵押权的侵害，从而影响交易合法性及后续备案。

4. 解除抵押的必要性：在实际操作中，为了使房产交易合法化并完成备案，卖方需先行向银行或金融机构申请解除抵押。根据《物权法》第一百九十一条的规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”这表明，只有当抵押债务被清偿后，才能正式解除抵押状态，进而使房产具备完全的产权转移条件。

5. 交易双方的义务与责任：《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”因此，在房产交易过程中，无论是卖方还是买方，都应严格遵守相关法律法规，确保所有程序合法合规。若因一方原因导致无法完成备案，则可能面临违约责任。

总结

综上所述，若想顺利解决抵押房产无法备案的问题，关键在于获得抵押权人的同意并解除抵押状态。在此基础上，双方还需遵循相关法律法规，确保交易过程合法合规，最终实现房产的顺利过户。