问 老房抵押变新房怎么办？

概述： 用户希望了解如何通过将旧房产进行抵押来购买新房产的具体流程和法律依据，特别是关注这一过程中的法律风险与保障措施。

资深高级律师解析：

1. 抵押贷款购房的基本流程：首先，您需要选择一个合适的金融机构申请抵押贷款，提交相关房产证明、个人身份证明、收入证明等材料。根据《中华人民共和国商业银行法》第36条，银行有权对借款人的信用状况进行审查，以决定是否发放贷款。一旦贷款审批通过，您与银行签订贷款合同，明确贷款金额、利率、还款期限等条款。随后，到当地房地产管理部门办理房产抵押登记手续，确保银行的债权得到法律保护（《中华人民共和国物权法》第187条）。

2. 旧房评估与定价：在申请抵押贷款前，您的旧房产需经过专业机构评估其市场价值。《中华人民共和国资产评估法》第14条指出，资产评估机构应当独立、客观、公正地开展业务，确保评估结果的准确性。评估结果将作为银行决定贷款额度的重要依据。

3. 贷款偿还与违约风险：贷款合同中应明确规定还款计划，包括本金和利息的支付方式及时间。若借款人未能按时偿还贷款，根据《中华人民共和国民法典》第670条，债权人有权要求债务人承担违约责任，包括但不限于追索欠款、处置抵押物等。因此，借款人需谨慎评估自身还款能力，避免违约风险。

4. 购买新房的法律手续：使用抵押贷款资金购买新房时，需与卖方签订房屋买卖合同，明确交易价格、付款方式、交房时间等条款。根据《中华人民共和国民法典》第595条，合同双方应遵循诚实信用原则，确保交易合法有效。完成交易后，应及时办理新房产权过户手续，确保合法权益。

5. 法律咨询与权益保护：在整个过程中，建议咨询专业律师，确保所有操作符合法律规定，维护自身权益。《中华人民共和国律师法》第2条明确了律师的职责是为当事人提供法律服务，维护当事人的合法权益。遇到纠纷时，可依法向人民法院提起诉讼或申请仲裁解决。

总结： 通过抵押旧房购买新房涉及复杂的法律程序和潜在风险，务必遵循相关法律法规，合理规划财务，必要时寻求专业法律意见，确保交易安全、合法。在整个操作过程中，保持与金融机构、卖方以及法律专业人士的良好沟通，是成功实现房产置换的关键。