问 房产总证被抵押怎么办？

您面临的情况是，当房产总证被抵押时，您可能担心这会影响您的产权安全及未来交易。以下将从法律角度为您详细解答这一问题。

1. 抵押权设立的合法性：根据《中华人民共和国民法典》第394条：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，只有在符合法律规定的情况下，房产才能被合法抵押。如果抵押行为违反了法律规定的程序或条件，则该抵押行为可能无效。

2. 抵押登记的重要性：《民法典》第402条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，未进行登记的抵押权对第三方不产生效力。如果房产总证上的抵押未依法登记，则该抵押权无法对抗善意第三人。

3. 影响范围与限制：即使房产总证被有效抵押，也并不意味着整个物业的所有权利都受到限制。根据《民法典》第406条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”这意味着，在没有特别约定的情况下，抵押物仍然可以进行买卖、赠与等处分，但不影响已存在的抵押权。

4. 权利救济途径：如果您认为抵押行为侵犯了您的合法权益，可以根据《民事诉讼法》第119条提起民事诉讼，要求法院确认抵押合同无效或撤销不当抵押登记。此外，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第337条进一步明确了此类案件的受理标准和审理原则。

5. 预防措施：为了避免类似问题的发生，建议在购买房屋前通过正规渠道查询房产的抵押状态，确保所购房产无任何权利瑕疵。同时，在签订购房合同时，明确约定卖方保证房产无抵押或其他权利负担的条款，以便日后出现纠纷时有据可依。

综上所述，面对房产总证被抵押的情况，您可以通过法律手段维护自身权益，同时也应注意防范潜在风险。希望上述信息能帮助您更好地理解和处理这一问题。