问 卖房时房子抵押了怎么办？

问题概述：用户在卖房过程中发现房产已被抵押，想知道在这种情况下如何合法、顺利地进行房产交易。

答案概述：首先，解除抵押是出售已抵押房产的前提，需与债权人协商提前还款或转移抵押权；其次，在交易过程中应遵循法律规定，确保买方权益不受损害，同时避免自身承担违约责任。

一、抵押权涤除：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。但应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。因此，卖方必须先行偿还在银行或其他债权人的贷款，解除抵押状态，才能进行房屋过户。

二、债权人同意：《民法典》第四百零六条明确规定，抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。所以，卖方需要征得抵押权人（如银行）的同意，甚至可能需要与抵押权人和买方达成三方协议，约定转让价款优先用于偿还债务及解除抵押。

三、买方知情权与风险防范：《民法典》第九百九十条规定，出卖人应当保证其交付的标的物不存在权利瑕疵。故卖方有义务告知买方房屋抵押情况，买方有权知悉并在充分了解风险后决定是否继续交易。

四、购房款支付方式：为保障交易安全，可采用资金监管方式，将部分购房款用于清偿抵押贷款，待抵押注销后再行过户。这符合《房地产经纪管理办法》第二十五条关于保障交易资金安全的规定。

五、违约责任：若因卖方隐瞒抵押情况导致交易无法正常进行，买方可根据《民法典》第五百七十七条要求卖方承担违约责任，赔偿损失。

总结：卖房时遇到房产抵押问题，首要任务是解除抵押，通过与抵押权人协商、买方配合以及合理安排购房款支付等方式推进交易。在整个过程中，务必严格遵守相关法律法规，切实保障各方权益，否则可能会面临法律责任。