问 开发商抵押不办怎么办呢？

用户的问题是关于开发商未按照约定办理房产抵押手续时，作为购房者应如何应对。简而言之，当遇到此类情况时，购房者有权要求开发商履行合同义务或赔偿损失。

1. 合同审查：首先，需要仔细审查与开发商签订的购房合同中关于抵押登记的具体条款。根据《中华人民共和国民法典》第465条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”确保合同中明确规定了开发商有义务协助完成房产抵押登记。

2. 沟通协商：在发现开发商未按时办理抵押手续后，应当及时与对方进行沟通，了解具体原因，并尝试通过友好协商的方式解决问题。依据《民法典》第577条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 书面催告：如果协商无果，则可以向开发商发出正式的书面催告函，明确指出其违反了合同约定，并要求其限期改正。参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，对方当事人请求解除合同的，应予支持。”

4. 投诉举报：同时也可以向当地房地产管理部门或其他相关机构投诉该行为，寻求行政干预。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十条：“房地产开发企业不得有下列行为：（一）隐瞒真实情况、欺诈消费者；……”。

5. 司法途径：最后，如果上述方法均无法解决问题，可考虑通过诉讼方式维护自身权益。根据《民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”

总之，在面对开发商未按约办理房产抵押的情况下，购房者应充分利用现有法律法规赋予的权利，通过合法途径积极争取自己的合法权益不受侵害。同时也要注意保存好所有相关证据材料，以便于日后可能发生的法律程序使用。