问 预抵押证什么时候办？

用户想了解预抵押证的办理时间，以及这一过程涉及的相关法律要点和流程。

作为一名资深高级律师，从五个方面对用户的法律问题进行详细解析：

1. 预抵押证的概念界定：预抵押证，通常是指在房产尚未完全建成或产权证未下发前，购房者与银行达成的一种预先约定的抵押安排，用以保障未来正式抵押贷款的顺利进行。这种安排常见于期房销售中，作为购房者向银行申请按揭贷款的临时性保证措施。

2. 办理时间：预抵押证的办理时间点通常在购房者与开发商签订购房合同后，且在正式办理房产抵押登记之前。具体时间依据项目进度、银行要求及地方房管部门的工作流程而定，一般在房屋封顶前后开始准备相关手续。

3. 法律依据：根据《中华人民共和国物权法》第180条，建筑物和其他土地附着物可以抵押。同时，《不动产登记暂行条例》及其实施细则规定了不动产抵押登记的具体程序，虽然没有直接提及“预抵押证”，但实践中银行与购房者之间基于合同约定进行的预抵押操作需遵循这些法律法规的基本原则。

4. 办理流程：首先，购房者需与银行签订贷款协议及预抵押协议；其次，开发商协助提供必要的预售许可、购房合同等文件；随后，银行审核无误后，会内部处理预抵押登记事宜，某些地区可能需要向当地不动产登记机关备案或进行预告登记。最后，待房产竣工验收并取得不动产权证书后，再转为正式抵押登记。

5. 风险提示：预抵押期间，由于房产尚未完成最终交付和产权登记，存在一定的法律风险。例如，开发商破产、项目烂尾可能导致购房者权益受损。因此，建议购房者在签订任何预抵押协议前，仔细审查开发商资质、项目进展，并咨询专业律师意见，确保自身权益得到充分保护。

总结而言，预抵押证的办理是一个涉及购房者、银行及开发商多方合作的过程，其时间点、流程及法律依据需严格遵循相关规定。购房者在参与预抵押时，应充分意识到潜在风险并采取相应防范措施，确保交易安全合法。