问 没办预售登记可以办抵押吗？

用户希望了解在没有进行预售登记的情况下，是否可以办理房产抵押手续。用户关心的是，在没有完成预售登记的前提下，能否将该房产作为抵押物进行抵押。

一、预售登记与抵押登记的性质不同：预售登记是商品房买卖中的一种登记形式，旨在保障买受人取得房屋所有权的请求权。而抵押登记则是为了担保债务履行的一种物权登记形式，两者在法律上具有不同的功能和意义。（《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条）

二、预售合同项下房产的抵押问题：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”由此可见，虽然预售合同中的房产尚未完成产权转移，但并不禁止其作为抵押物。

三、抵押权设立条件：《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，只要抵押物符合法律规定并完成登记，抵押权即可设立，不因预售登记与否而受影响。

四、抵押权实现的风险考量：未完成预售登记的房产作为抵押物可能存在较大的风险。一方面，如果买受人未能按期支付房款，开发商有权解除合同并收回房屋；另一方面，若开发商出现破产等情况，未完成预售登记的房产可能被纳入破产财产范围，从而影响到抵押权人的权益保护。

五、具体操作建议：对于买受人而言，在签订预售合同时应尽量争取提前完成预售登记，以确保自身权益；对于债权人而言，在接受未完成预售登记房产作为抵押物时需审慎评估风险，并要求提供其他担保措施以降低潜在损失。

综上所述，虽然未完成预售登记的房产可以作为抵押物进行抵押，但由于存在较高的法律风险，建议当事人在实际操作过程中谨慎对待并采取相应的风险防控措施。