问 办过预售后将土地抵押？

用户问题概述：用户想了解在进行商品房预售并获取预售资金后，开发商是否可以将该预售地块进行抵押，涉及哪些法律问题及具体法律规定。

资深高级律师从五个方面分析：

1. 预售合同效力与物权变动：根据《民法典》第214条和第221条规定，开发商预售商品房时，虽未完成所有权转移，但预售合同有效。然而，预售的土地已具有特定化和期待权属性，不能再作为独立物权进行抵押。

2. 抵押权设立条件：根据《民法典》第395条规定，抵押权的设立需以抵押财产的所有权或处分权为基础。预售后的土地使用权应当为履行预售合同预留，未经购房者同意，原则上不能另行抵押。

3. 预告登记制度：根据《民法典》第221条、第225条以及《城市房地产管理法》第48条的规定，购房者对预售商品房享有预告登记权利，其权益优先于后来设立的抵押权。

4. 金融监管规定：银保监会等部门对房企融资有明确规定，如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，已预售的商品房项目不得再行抵押。

5. 消费者权益保护：根据《消费者权益保护法》相关规定，开发商在预售房产后擅自抵押土地，可能侵犯消费者的合法权益，应承担相应法律责任。

总结：预售地块在收取预售资金后，开发商未经购房者同意且未履行相关义务前，一般情况下不得再行抵押。否则不仅违反《民法典》中关于预告登记、抵押权设立的相关规定，还可能触犯金融监管政策以及侵害消费者权益，面临严重的法律后果。同时，对于已经抵押的土地进行预售，开发商必须充分告知购房者，并严格遵守相关法律法规，确保交易透明公正。