问 土地抵押能否办预售证？

用户提问的核心在于了解在房地产开发中，开发商是否可以在将土地设定为抵押权后，仍然能够获得预售许可证，也就是预售证。简而言之，用户想知道在土地已抵押的情况下，是否还能进行商品房预售。

从资深高级律师的角度看，这个问题涉及到《城市房地产管理法》以及《物权法》中的相关规定。首先，根据《城市房地产管理法》第43条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证件；（三）持有城市规划行政主管部门的建设工程规划许可证和施工许可证；（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”而《物权法》第186条则规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但可以就该财产的他项权证书记载的用途使用该财产。”

详细分析用户的问题，有以下五个方面需要考虑：

1. 合法性：首先，尽管土地被抵押，但只要开发商仍持有合法的土地使用权证书、建设工程规划许可证和施工许可证，理论上依然可以预售。

2. 预售许可条件：开发商需要满足《城市房地产管理法》规定的预售条件，即已经完成土地使用权支付、取得相关规划和施工许可证，并在房地产管理部门进行预售登记。

3. 抵押权人的权益：根据《物权法》第191条，抵押期间的处分权受限，但这并不意味着不能预售，只是需要抵押权人的同意。

4. 风险提示：购房者需注意，购买抵押了的土地上的房产可能存在风险，如开发商因无力偿债，抵押权人可能要求实现抵押权，影响购房者的权益。

5. 合同约定：预售时，开发商与购房者之间的合同内容，包括预售的商品房是否包含在抵押范围内，这将影响合同的执行。

综上，虽然土地已设定抵押，但只要满足预售条件并得到抵押权人同意，开发商仍可办理预售证。然而，购房者应谨慎对待这类预售房，理解其中可能存在的法律风险。