问 买了抵押房办不了过户？

用户想要了解的是：购买了设有抵押的房产后，为何无法顺利完成过户手续，以及在法律框架内应如何解决这一问题，以保障自身权益。

法律问题详细分析

1. 抵押权的优先性：根据《中华人民共和国物权法》第199条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照抵押权已登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。这意味着，如果房屋已被抵押给银行或其他债权人，并且抵押权已经登记，购房者在未解除抵押前无法获得无负担的产权，因此无法办理过户。

2. 解押手续的必要性：根据《城市房地产管理法》及《不动产登记暂行条例》，房屋过户前需先解除抵押。卖方需要偿还贷款，解除抵押登记，才能进行房屋所有权的转让。否则，即便签订了购房合同，也无法完成法律上的产权转移。

3. 风险防范措施：购房者在购买抵押房产时，应要求卖方提供抵押权人（如银行）同意出售的书面证明，并可选择将购房款直接支付给抵押权人以清偿债务并解除抵押，此做法符合《合同法》中关于债务承担和履行的规定，确保交易安全。

4. 合同约定的重要性：购房合同中应明确约定关于解除抵押、过户时间、违约责任等条款，依据《中华人民共和国民法典》合同编，确保双方权利义务清晰，一旦卖方未能按时解押，购房者有权依据合同追究其违约责任。

5. 法律救济途径：若交易陷入僵局，购房者可根据《民事诉讼法》向人民法院提起诉讼，请求强制执行卖方履行合同义务或赔偿损失。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，购房者在特定条件下有权请求解除合同并要求返还已付购房款及利息、赔偿损失等。

总结

购买抵押房产时，确保交易安全的关键在于事先详细了解房产的抵押状况，通过合同明确双方责任，采取适当的风险防控措施，并准备好利用法律手段保护自己的合法权益。在遇到过户障碍时，及时咨询专业律师，依据相关法律法规采取行动，是维护自身利益的有效途径。