问 房屋多次抵押怎么办贷款？

用户想了解在房屋已有多次抵押的情况下，如何办理新的贷款业务，以及相关的法律规定。

一、抵押权的优先性

根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。” 第四百一十四条：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

二、房屋多次抵押的限制

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十九条：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。” 第六十条：“以划拨方式取得的土地使用权不得单独设定抵押。以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定抵押的，对土地使用权的处分应有符合法律规定的条件。”

三、房屋二次抵押的条件

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十五条：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。” 第三十六条：“以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。”

四、房屋抵押贷款的流程

根据《贷款通则》第二十五条：“借款人申请贷款，应当具备产品有市场、生产经营有效益、不挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件，并且应当符合以下要求：（一）有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿；没有清偿的，已经做了贷款人认可的偿还计划。”

五、房屋抵押贷款的风险

根据《商业银行法》第三十六条：“商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。”

综上所述，在房屋已有多个抵押权的情况下，欲新增贷款需要满足多项条件，且需注意抵押权的优先性和风险。对于具体的贷款操作，建议咨询专业律师或金融机构工作人员，确保合法合规。