问 如何办房产抵押证明书？

用户询问的是关于如何办理房产抵押证明书的流程和所需手续，期望获得一份全面且专业的法律指导。作为资深高级律师，我将从五个关键环节进行解析：1）抵押登记申请；2）提交必要文件材料；3）房地产评估；4）审核与发证；5）注意事项及法律规定。

1）抵押登记申请：根据《物权法》第187条规定，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，首先需由抵押人和抵押权人共同向房屋所在地的不动产登记机构提交抵押登记申请。

2）提交必要文件材料：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第63条，申请不动产抵押权首次登记的，应提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、主债权合同和抵押合同等必要材料。

3）房地产评估：在正式办理抵押前，通常需要由专业评估机构对房产价值进行评估，出具评估报告，以便确定抵押贷款额度。这是银行或金融机构控制风险的重要环节，虽然我国法律未明确规定必须进行评估，但在实际操作中是必不可少的步骤。

4）审核与发证：不动产登记机构收到申请后，按照《不动产登记暂行条例》的规定进行审核，审核通过后，将在不动产登记簿上记载抵押权事项，并发放《不动产登记证明》（即房产抵押证明书）。

5）注意事项及法律规定：根据《民法典》第396条，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。因此，在抵押期间，抵押人应对房产的处分行为有所限制。

总结来说，办理房产抵押证明书需双方共同申请并提供相关文件，经过评估、审核等法定程序后，由不动产登记机构颁发。在整个过程中，务必遵守相关法律法规，确保抵押权的有效设立和合法行使。