问 土地有抵押能办预售吗？

用户希望了解在土地已设定抵押的情况下，是否可以办理商品房预售许可。以下将从法律角度，结合最新法律法规，详细分析这一问题。

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”该条并未明确禁止土地抵押情况下办理预售许可。

2. 抵押权人的同意

虽然法律未明文禁止，但实践中，土地抵押权人（通常是银行）的同意是关键因素。根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因此，开发商在申请预售许可时，通常需要提供抵押权人同意预售的书面文件，以确保抵押权不受影响。

3. 预售款监管

根据《城市商品房预售管理办法》第十一条：“房地产开发企业预售商品房所得款项，应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”如果土地已抵押，预售款的使用需受到严格监管，确保资金用于项目建设，避免因资金挪用导致抵押权受损。

4. 购房者权益保护

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”即使土地已抵押，只要开发商依法取得预售许可，预售合同仍然有效，购房者的权益得到法律保护。

5. 实践操作

在实际操作中，各地房地产管理部门对土地抵押情况下的预售许可审批可能有不同的具体要求。例如，某些地区可能要求开发商提供额外的担保或保证措施，以确保项目顺利进行。

总结

综上所述，土地已设定抵押的情况下，原则上可以办理商品房预售许可，但需满足抵押权人的同意、预售款监管、购房者权益保护等条件。建议开发商在申请预售许可前，咨询当地房地产管理部门，确保符合所有法定要求。