问 房产办抵押要做权籍调查？

用户提问的核心是：在办理房产抵押过程中是否需要进行权籍调查，以及这一环节涉及的法律依据和具体考量因素。作为资深高级律师，我将从五个方面对此问题进行全面解析：

1. 法律规定明确性：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条，申请不动产抵押权首次登记的，当事人应提交不动产权属证书、主债权合同与抵押合同等必要材料。虽未明文规定必须进行权籍调查，但实务中，为确保抵押物权属清晰、无争议，金融机构及登记机构通常要求进行权籍调查。

2. 权属明晰保障：权籍调查旨在查明拟抵押房产的土地使用权、房屋所有权及其附着物的权属状况，包括权利人、面积、界址、用途等（参见《不动产权籍调查技术方案》）。通过调查，可避免因权属瑕疵导致的抵押无效或权益受损，符合《民法典》第三百九十四条关于抵押权设立需“抵押财产依法可以转让”的要求。

3. 风险防范必要性：根据《商业银行法》第三十六条，银行应当对借款人的资信及担保情况进行严格审查。进行权籍调查有助于核实抵押物实际状态，评估其价值，识别潜在风险，如查封、异议登记、共有权纠纷等，符合金融机构审慎经营原则及《银行业监督管理法》第四十六条关于风险管理的要求。

4. 登记程序完整性：《不动产登记操作规范（试行）》规定，受理抵押权登记申请前，登记机构可依职权进行实地查看或调查。权籍调查作为前置环节，其成果可作为登记审核的重要依据，确保登记信息准确无误，符合《不动产登记暂行条例》第二十条关于登记内容应当真实、准确的规定。

5. 司法实践一致性：各级法院在审理涉及房产抵押纠纷案件时，普遍认可并强调权籍调查在防范金融风险、保护交易安全方面的重要性（如最高人民法院指导案例95号）。司法实践反映出权籍调查已成为房产抵押业务中的常规且必要步骤。

综上所述，尽管法律法规并未明确规定办理房产抵押必须进行权籍调查，但从权属明晰保障、风险防范、登记程序完整性和司法实践一致性等多方面考量，权籍调查已成为房产抵押业务不可或缺的一环，对保障各方合法权益、维护金融市场秩序具有重要意义。因此，实务中，无论是金融机构还是抵押人，均应积极配合开展权籍调查工作。