问 房子抵押后卖房怎么办？

用户希望了解，在房产已经抵押的情况下如何合法出售该房产。这涉及到解除抵押、买卖合同的有效性等多个法律层面的问题。

从资深高级律师的角度来看，处理已抵押房产的销售问题需要综合考虑以下几个方面：

1. 解除抵押：根据《中华人民共和国民法典》第406条的规定，“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。”这意味着，除非贷款合同中有特别限制条款，否则即使房产处于抵押状态也可以进行转让。但是为了顺利过户，通常需要先清偿债务以解除抵押。如果卖方无法自行偿还，则可与买方协商由买方代为偿还或通过其他方式筹集资金完成解押手续。

2. 告知义务：依据《民法典》第509条，“当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。”卖方在签订房屋买卖合同时有责任向买方明确说明房产是否存在抵押情况及其具体信息，确保交易透明公正。

3. 合同效力：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正版）第一条，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，即便房产仍处于抵押状态，只要双方意思表示真实且不违反法律法规强制性规定，所签订的购房协议依然有效。

4. 银行同意：若抵押权人为银行等金融机构，则还需取得其书面同意方可办理过户手续。根据《商业银行个人住房贷款管理办法》第二十条，“借款人提前归还全部或部分贷款本息的,应征得贷款人的同意。”

5. 税费承担：对于因解除抵押而产生的额外费用（如提前还款违约金），以及正常交易过程中涉及的各项税费，《契税暂行条例》等相关法律法规对各自应承担的责任作出了明确规定，买卖双方需事先沟通好各自负担的比例。

综上所述，在处理已抵押房产销售事宜时，需严格按照相关法律法规操作，并充分沟通协商解决可能出现的各种问题。只有这样，才能既保障自身权益又顺利完成房产交易过程。