问 办预售证房产能抵押？

用户想了解的是，在房产项目处于预售阶段时，是否可以将该房产作为抵押物进行贷款或融资。这一问题涉及到预售房的法律地位以及抵押权的设立条件。

首先，从法律角度看，预售房产指的是开发商在商品房建设过程中，尚未完成竣工验收就将房屋出售给买受人的行为。预售房虽然还未建成或未正式交付，但其法律上的权利已经通过预售合同的形式确定下来。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。这表明预售房具备了一定的法律效力，但在实际操作中，预售房能否直接作为抵押物存在一定的限制。

其次，根据《中华人民共和国担保法》第三十四条第一款规定：“下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；……”这表明一般情况下，只有已经明确所有权的房产才能作为抵押物。而预售房由于尚未完成产权登记，其所有权尚不明确，因此通常不能直接作为抵押物。然而，《中华人民共和国物权法》第二十条关于预告登记的规定为预售房的抵押提供了一种可能的方式。该条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”通过预告登记，可以使得预售房的抵押权具有一定的法律效力，从而间接实现了预售房的抵押功能。

再次，从银行等金融机构的角度来看，出于风险控制的考虑，他们对于接受预售房作为抵押物的态度较为谨慎，通常会要求开发商提供额外的担保措施或等待房屋竣工并完成产权登记后再行办理正式的抵押手续。

第四点，具体到操作层面，即便可以通过预告登记的方式实现预售房的抵押，也需要购房者、开发商、银行等相关方之间的充分沟通与协调，确保各方权益得到保障。

最后，从政策监管的角度，各地政府对预售房的管理和要求不尽相同，可能存在地方性法规或政策对预售房抵押的具体规定，需要根据当地实际情况进行具体分析。

综上所述，预售房在特定条件下可通过预告登记的方式实现抵押功能，但这需要满足一系列严格的法律和程序要求。在实际操作中，还需考虑金融机构的风险偏好及地方政府的相关规定。