问 购买抵押房如何办？

用户想了解购买抵押房的合法流程及注意事项，特别是如何确保交易安全、避免潜在风险，并希望了解相关的法律规定。

1. 核实房屋抵押状态

在购买抵押房产前，首先应通过房产交易中心或银行查询房屋的权属及抵押情况，确保信息透明。根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，未解押的房产无法完成过户，购买前需确认卖方已还清贷款并解除抵押。

2. 签订购房合同注意事项

购房合同中应明确房屋的抵押状况、解押时间、违约责任等条款，必要时可加入卖方逾期解押的赔偿条款。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”确保合同内容详尽，权利义务清晰，为后续可能的法律纠纷提供依据。

3. 资金安全与监管

建议采用资金监管方式支付购房款，即款项暂存于第三方监管账户，待房屋解押并完成过户后再释放给卖方。这样可以有效降低买方风险。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中强调了对消费者权益的保护，合理利用资金监管机制能更好地保障买家利益。

4. 解押与过户流程

卖方应先向贷款银行申请提前还款并解除抵押，取得《解除抵押证明》后，双方再到房产交易中心办理过户手续。根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。确保所有步骤合法合规，避免产权纠纷。

5. 风险防范与法律责任

购买抵押房存在卖方违约、房屋被多重抵押等风险，买家应保持警惕，必要时可聘请专业律师进行法律咨询和审查。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也提醒买家在购买时注意核查房屋是否存在租赁关系，以免影响购买决策。

总结： 购买抵押房需谨慎行事，通过核实房屋抵押状态、签订详尽合同、采用资金监管、严格遵循解押与过户流程，以及充分风险评估与法律咨询，可以最大限度地保障交易安全。在整个过程中，严格遵守相关法律法规，如《物权法》、《合同法》、《不动产登记暂行条例》及《民法典》的规定，是确保合法权益不受侵害的关键。