问 预抵押是谁办的？

用户想了解的是预抵押手续的办理主体及过程中的法律责任归属问题，具体关注于预抵押的发起方、操作流程的合法性、涉及的合同条款、权利与义务分配，以及在预抵押过程中可能产生的法律风险与救济途径。

法律分析：

1. 预抵押的定义与办理主体：预抵押，通常是指在房产等不动产尚未完全建成或取得产权证之前，购房人与贷款银行达成的一种预先约定，待条件成熟时正式设立抵押权。办理主体主要是购房人（借款人）和贷款银行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十五条，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。因此，预抵押应通过书面协议明确双方意向。

2. 操作流程的合法性：预抵押的操作需遵循相关法律法规，确保合同的有效性。《中华人民共和国商业银行法》第三十五条规定，商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。银行在办理预抵押时，必须完成相应的审查程序，确保交易的合法合规性。

3. 合同条款的明确性：预抵押协议中应详细列明双方的权利与义务，包括但不限于贷款金额、利率、还款方式、违约责任等。《中华人民共和国合同法》（已由《中华人民共和国民法典》替代）第五条强调了合同当事人的平等原则，要求合同内容公平合理，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，合同条款需公平、明确，避免歧义。

4. 权利与义务的分配：购房人主要承担按时还贷的义务，享有按揭购房的权利；银行则有提供贷款的义务，同时享有在借款人违约时主张抵押权的权利。《民法典》第四百条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。合同内容应包括被担保债权的种类和数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称、数量等情况。

5. 法律风险与救济途径：预抵押存在的法律风险主要包括项目烂尾导致无法办理正式抵押、合同条款不公平等。购房人可依据《民法典》相关规定，如遇不公平条款，请求法院确认该条款无效；若因开发商原因无法办理产权证进而影响抵押登记，购房人可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》寻求赔偿或解除合同。同时，《民法典》第七百零三条规定，债权人有权就抵押财产优先受偿，为银行提供了在借款人违约时的法律救济途径。

总结：

预抵押的办理涉及购房人与贷款银行双方，其合法性基础在于遵循物权法、合同法（现为民法典）及相关金融监管规定。确保合同的公平、透明，明确双方权利义务，是预防法律风险的关键。在遭遇不合规情况或合同纠纷时，双方均可依据相关法律寻求法律救济，保护自身合法权益。