问 预抵押登记是谁办？

预抵押登记一般由购房人或其委托的代理人向不动产登记机构申请办理。此过程旨在保障贷款银行在房产正式抵押前能够获得一定的法律保护。

从资深高级律师的角度来看，预抵押登记涉及以下几个关键方面：

1. 主体资格：根据《中华人民共和国民法典》第209条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。这意味着只有合法拥有不动产权利的人或者其授权代表才有资格申请预抵押登记。
2. 程序要求：依据《不动产登记暂行条例实施细则》（国务院令第656号）第87条规定，“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”这表明了预抵押登记的有效期限制及后续正式登记的时间要求。
3. 文件准备：申请人需要准备包括但不限于身份证明材料、购房合同、贷款协议等必要文件。这些资料的具体要求可见于各地不动产登记中心发布的指南中。
4. 权利保护：预抵押登记可以有效防止开发商将同一套房屋再次出售给其他人，从而保护买方权益不受侵害。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》进一步明确了相关权利人在预告登记期间内享有优先购买权等内容。
5. 法律责任：如果因虚假申报等原因导致他人损失，则申请人可能需承担相应的民事赔偿责任甚至刑事责任。例如，《刑法》第229条对伪造、变造国家机关公文、证件罪有明确规定。

总之，预抵押登记是一项重要但复杂的法律行为，涉及到多个方面的法律规定与实践操作。购房者在办理时应确保所有信息准确无误，并遵循当地相关部门的具体指导。正确理解和执行预抵押登记流程对于维护自身合法权益至关重要。