问 围墙超红线不给办抵押？

用户问题概述：房屋因围墙超出红线无法办理抵押登记，寻求资深高级律师就该问题从五个方面进行详细法律分析，包括援引最新、完整的中国法律依据。

一、不动产抵押权设立的基本规定

《民法典》第三百九十四条明确规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这是我国关于设立不动产抵押权的基础法律规定。然而，抵押物必须具备合法、有效且可流通的属性。当房屋围墙超出红线，可能存在违法建设或侵犯他人权益的情况，直接影响其合法性和流通性，从而可能影响抵押权的设立。

二、建筑红线与不动产产权界定

根据《城乡规划法》第三十八条，建设单位应当按照规划条件进行建设；未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。房屋围墙超出红线，可能意味着该部分建设未依法取得规划许可，属于违法建筑。《民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”对于违法建筑，因其未经合法登记，不具有法律意义上的产权，无法作为抵押物进行抵押。

三、抵押物价值评估与风险考量

《银行业金融机构信贷资产质量五级分类管理办法》等金融监管法规要求，金融机构在办理抵押贷款时应对抵押物进行严格的价值评估和风险审查。围墙超红线的房屋可能存在被强制拆除的风险，导致抵押物价值大幅贬损甚至灭失，不符合金融机构对抵押物安全性和稳定性的要求。因此，即使其他条件满足，金融机构也可能基于风险控制原则拒绝接受此类房产作为抵押。

四、行政责任与民事责任交织

根据《城乡规划法》第六十四条，对违法建筑，应由城乡规划主管部门责令限期拆除，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。这意味着围墙超红线的房屋可能面临行政强制执行，对抵押权的实现构成严重威胁。此外，如因围墙超红线侵犯他人权益引发民事纠纷，可能导致抵押物被诉讼保全或执行，进一步影响抵押权的行使。

五、解决方案与法律建议

针对围墙超红线导致无法办理抵押的情况，建议用户首先核实围墙是否确属违法建设，如确实存在违规，应尽快依法整改，申请补办相关规划手续，确保房产合法性。若因历史遗留问题等特殊情况难以立即整改，可尝试与金融机构沟通，提供其他增信措施（如增加担保人、提高首付款比例等），争取达成变通的贷款协议。同时，必要时可咨询专业律师，通过法律途径解决与相邻权人或其他权益受损方的纠纷，消除抵押障碍。

综上所述，房屋围墙超出红线不仅可能导致其成为违法建筑，丧失抵押物资格，还可能面临行政强制执行及民事纠纷风险，严重影响抵押权的设立与实现。用户应积极核实整改围墙问题，或寻求其他融资途径及法律援助，以妥善解决抵押难题。