问 竣工以后才能办抵押吗？

用户想了解的是房产是否必须在建设完成之后才能进行抵押登记，以及这一要求背后的法律依据和相关规定。

法律分析：

1. 房地产抵押的基本原则：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，法律规定不得抵押的财产中并未直接排除在建工程。然而，第一百八十七条规定了建筑物和其他土地附着物抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。这表明，无论是已建成还是在建的房产，原则上都可以作为抵押物，但需依法登记。

2. 在建工程抵押的规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条明确规定，在建工程可以设定抵押。这表明竣工并非抵押的前提条件。同时，《城市房地产抵押管理办法》第三条也指出，本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。这说明在建工程抵押是被法律认可并有明确规定的。

3. 抵押登记的条件：虽然在建工程可以抵押，但其抵押登记需满足特定条件。《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条要求，申请在建建筑物抵押权首次登记的，除了提交一般抵押权登记所需的材料外，还需提交建设工程规划许可证等能证明合法建造的材料。这意味着在建工程抵押前，项目应具备合法合规性，包括但不限于获得必要的规划与建设许可。

4. 风险与注意事项：虽然法律允许在建工程抵押，但实践中银行或其他金融机构在审批此类抵押贷款时会更加审慎，考虑项目的完成风险、市场前景等因素。《商业银行法》第三十六条规定，商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。因此，借款人需要充分准备项目资料，证明其可行性和价值。

5. 法律变更与最新动态：需要注意的是，法律法规会随时间调整，近年来关于房地产融资、抵押贷款的政策频出，特别是在防范金融风险的大背景下，对房地产开发融资的监管日益严格。例如，银保监会和人民银行不断出台相关政策指导，强调合理控制房地产贷款集中度，加强对房地产融资的审慎管理。因此，具体操作时还需关注最新的政策导向和地方性法规的具体要求。

总结：

综上所述，房产并非必须竣工后才能办理抵押，法律明确允许在建工程抵押，但需遵循严格的登记程序并满足相应的法定条件。在实践操作中，考虑到风险控制与政策导向，借款人和贷款机构都应细致评估项目情况，确保抵押行为的合法性与可行性。随着法律法规及政策环境的变化，保持对最新规定的关注至关重要。