问 房屋有按揭如何办抵押？

用户的问题核心在于：在房产已有按揭的情况下，如何合法地办理二次抵押贷款。

从资深高级律师的角度出发，分析此问题时应考虑以下五个关键方面：

1. 抵押权的优先级：首先需要明确的是，已有的按揭贷款（即第一顺位抵押权）与新申请的抵押贷款（第二顺位抵押权）之间的权利优先顺序。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十五条的规定：“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；（二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。”

2. 抵押物的价值评估：在进行二次抵押前，需对抵押物进行价值评估，确保其剩余价值足以覆盖新增加的债务金额。依据《中华人民共和国担保法》第三十五条：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”这表明二次抵押的前提是抵押物价值必须足够覆盖原有及新增债务。

3. 抵押合同的签订：在确定了抵押物价值后，原抵押权人（银行或金融机构）和新债权人之间需就二次抵押事宜达成一致，并签署相应的抵押合同。《民法典》第四百零一条：“抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押财产归债权人所有的，该约定无效。抵押权人只能依法就抵押财产优先受偿。”这强调了抵押合同的有效性以及实现抵押权的方式。

4. 登记手续的办理：完成合同签订后，双方还需到当地房地产交易中心办理二次抵押登记手续，确保新的抵押权得以正式生效。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条：“同一不动产上设立多个抵押权的，应当按照受理时间的先后顺序办理登记，并记载于不动产登记簿。”

5. 风险控制措施：鉴于二次抵押存在较高风险，建议采取适当的风险控制措施，如设置更高的利率、缩短还款周期等，以降低违约风险。同时，借款人也应充分了解自身财务状况，谨慎选择是否进行二次抵押。

综上所述，在房产已设有按揭贷款的情况下，欲办理二次抵押贷款，需关注抵押权优先级、抵押物价值评估、合同签订、登记手续办理以及风险控制等多方面因素，确保操作合法合规。

总结而言，二次抵押是一项复杂的金融活动，涉及多方权益平衡，务必审慎行事并严格遵守相关法律法规。