问 购房合同签了办不了抵押？

用户的问题核心在于：在已经签订购房合同的情况下，为何无法办理房屋抵押，以及在这种情况下，购房者应如何依法维护自身权益。

一、合同效力与抵押权设立：根据《物权法》第一百八十五条，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。若购房合同有效，但因某些原因（如开发商未取得预售许可证或者房屋存在权利瑕疵等）无法办理抵押登记，则抵押权未能设立。

二、开发商责任：参照《城市房地产管理法》第三十八条，如果由于开发商的原因导致购房人不能办理抵押贷款，开发商可能需要承担违约责任。具体条款应在购房合同中明确约定。

三、购房者的救济途径：《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以据此向法院提起诉讼。

四、法律规定的时间限制：《物权法》第二十条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这意味着购房者需在法定期限内主张并完成抵押登记。

五、政府相关部门的责任：根据《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，政府部门有义务加强对房地产市场的监管，保障购房人的合法权益。

综上所述，在购房合同已签但无法办理抵押的情况中，购房者有权要求开发商承担责任并寻求法律救济；同时，政府相关部门亦需切实履行职责，确保市场规范运行和购房者的权益得到有效保护。购房者应详细了解法律规定，并及时咨询专业律师制定合理维权方案。