问 预抵押什么时候办？

用户提出的“预抵押”问题，主要想了解的是预抵押的办理时间，即在房地产交易中，何时可以或应当进行预抵押登记。从资深高级律师的角度来看，预抵押通常发生在购买期房（即尚未建成的房产）的过程中，目的是为了保障购房者的权益，确保其在支付房款后能够获得相应的房产所有权。以下是从五个方面对这一问题的详细分析：

1. 定义与功能：预抵押是指在房产尚未建成、无法进行正式抵押登记的情况下，购房者为保障自己权益而采取的一种法律手段。根据《中华人民共和国民法典》第403条，“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以设定抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……”虽然直接针对预抵押的规定较少，但预抵押可视为对未来房产所有权的一种预期担保。

2. 办理时机：预抵押登记应在签订预售合同后，且在房产正式交付前进行。根据《城市房地产管理法》第45条，“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”这意味着，在完成预售合同的备案后，购房者即可向当地房地产管理部门申请预抵押登记。

3. 法律效力：预抵押具有一定的法律效力，一旦设立，可以对抗第三人，包括但不限于其他债权人。《民法典》第404条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，即使开发商破产，预抵押权人的权益也应得到优先保护。

4. 撤销与变更：预抵押并非一成不变，当房产实际建成后，预抵押需转换为正式的抵押登记。《城市房地产管理法》第61条指出，“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”因此，购房者在房产交付并取得产权证后，应及时办理预抵押转正手续。

5. 风险提示：尽管预抵押提供了一定的保障，但仍存在风险。例如，若开发商未能按时交房或项目烂尾，预抵押可能无法完全规避损失。购房者在签署预售合同时，应仔细审查合同条款，必要时寻求专业法律意见，以降低潜在风险。

综上所述，预抵押是房地产交易中保护购房者权益的重要手段，应在签订预售合同并完成备案后及时办理。通过预抵押，购房者可以在一定程度上确保其在未来房产上的权益不受侵害。然而，预抵押并非万无一失，购房者仍需警惕相关风险，适时采取措施保护自身利益。