问 房产抵押亏损怎么办？

您想了解在房产抵押过程中遭遇亏损时，如何通过法律途径维护自身权益。作为资深高级律师，我将从五个方面对您的法律问题进行分析，并尽可能引用最新的、完整的中国法律依据。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。”如果房产抵押合同有效，借款人应按照合同约定履行还款义务。当出现违约情况时，贷款人可依法处置抵押物。但若因市场波动等原因导致房产价值低于抵押金额，借款人仍需偿还全部债务。如借款人无力偿还，贷款人可依据《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，该约定无效，抵押权人只能就抵押财产优先受偿。”

其次，《中华人民共和国担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”因此，如果房产价值高于贷款余额，借款人可以申请再次抵押，获取更多资金用于弥补亏损。

再者，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，如果抵押房产未办理抵押登记，抵押权未设立，贷款人无法享有优先受偿权，借款人可以主张贷款合同无效或撤销抵押合同，以避免损失扩大。

此外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第十九条规定：“主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，除旧贷的担保人同意继续提供担保外，新贷的担保人不承担担保责任。”如果借款人用新贷款偿还旧贷款，而新贷款的担保人未同意继续提供担保，则新贷款的担保人不承担担保责任。此时，借款人可以要求贷款人重新签订贷款合同，避免因新贷偿还旧贷导致担保责任转移。

最后，《中华人民共和国刑法》第一百九十二条规定：“以非法占有为目的，使用诈骗方法非法集资，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处二万元以上二十万元以下罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没收财产。”如果贷款人存在欺诈行为，借款人可以向公安机关报案，追究其刑事责任。

综上所述，面对房产抵押亏损问题，借款人应积极寻求法律援助，通过合法途径维护自身权益。同时，借款人也应提高风险意识，在签订抵押合同时审慎评估自身还款能力，避免陷入财务困境。