问 离婚房屋抵押怎么办？

用户核心问题概要：用户想了解在离婚过程中，已经设定抵押的房屋应如何处理，包括但不限于财产分割、债务承担、抵押权人权益保护、解除或转移抵押的具体操作及法律后果。

详细法律分析

1. 财产归属与分割

离婚时，首先需明确房产的归属。根据《中华人民共和国婚姻法》（已由《中华人民共和国民法典》替代）及《民法典》第1062条，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，包括房产，原则上为夫妻共同所有，离婚时应协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。对于设定有抵押的房产，其价值减去未清偿的抵押债务后，剩余部分才能作为可分割的夫妻共同财产。

2. 债务承担

根据《民法典》第1089条，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。因此，若房产抵押所借款项用于夫妻共同生活或共同经营，该债务属于共同债务，离婚后双方仍有共同偿还的责任。具体到房产抵押贷款，即使房产归一方所有，另一方也可能需要按比例分担未偿还的贷款。

3. 抵押权人权益保护

根据《中华人民共和国物权法》（相关条款已被《民法典》吸收）及《民法典》第406条，抵押期间，抵押人（即房产所有人）转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，并取得抵押权人的同意。未经抵押权人同意，不得转让。这意味着，在离婚分割房产时，必须考虑并尊重抵押权人的权益，确保债务得到妥善处理，否则转让行为可能无效。

4. 解除或转移抵押的操作

• 解除抵押：可通过提前还清贷款解除抵押。根据《民法典》第410条，债务人履行债务或者提供担保的，抵押权人应当返还抵押财产的权属证书。
• 转移抵押：若房产判归一方，且需继续承担剩余贷款，需办理抵押权变更登记，将贷款责任人变更为房产的新所有人。这需按照《民法典》及《不动产登记暂行条例》相关规定执行，且须经抵押权人同意。

5. 法律后果

未能妥善处理房产抵押问题可能导致以下后果：①无法顺利完成房产分割，影响离婚协议的执行；②侵害抵押权人的合法权益，面临法律诉讼；③未能及时还款可能导致银行启动抵押物处置程序，房产被拍卖；④不当处理可能导致一方或双方信用受损。

总结

离婚涉及房产抵押时，需综合考虑财产分割、债务承担、抵押权人权益保护等多方面因素，严格遵循《民法典》及相关法律法规的规定，通过协商或法院裁决合理解决。确保在维护双方权益的同时，不损害第三方利益，特别是抵押权人的合法权利，从而实现公平、合法的财产分割与债务处理。