问 小区被抵押怎么办？

问题概述：用户询问当其所居住的小区物业被抵押时，业主权益如何保障，应遵循何种法律程序和规定进行应对。

资深高级律师角度分析：

1. 物权法相关规定：根据《中华人民共和国物权法》第142条、第143条，建筑物区分所有权中，业主对专有部分以外的共有部分享有权利，且这种权利不受小区物业抵押的影响。抵押权实现后，买受人应当遵守建筑物区划内业主共同决定的事项，维护全体业主权益。

2. 抵押权设立与公示：根据《物权法》第187条规定，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。业主有权查询小区物业是否已设立抵押权以及相关情况，确保自身知情权。

3. 优先受偿权：根据《物权法》第199条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款按照抵押登记的先后顺序清偿。这意味着小区公共设施即使被抵押，业主在满足一定条件下仍有优先受偿的权利。

4. 物业管理及服务：即便小区物业被抵押，根据《物业管理条例》第35条，物业服务企业仍需按照合同约定提供相应的服务，不得因物业抵押而影响业主的正常生活秩序。

5. 业主维权途径：如果发现小区物业被非法或违规抵押，业主可以根据《民事诉讼法》等相关法律法规提起诉讼，要求确认抵押行为无效或者保护自己的合法权益。同时，《物业管理条例》赋予了业主大会对重大事项的决定权，包括对小区物业处置的重要决策。

总结：面对小区被抵押的情况，业主应积极行使自身的法定权利，通过查阅抵押登记信息确保知情权，坚持享受应有的物业服务，并可通过业主大会集体维权或司法途径解决争议。在抵押权实现过程中，业主对共有部分的权利以及优先受偿权等应依法得到充分保障。