问 房屋土地抵押办不了预售？

用户关心的问题是：如果房屋土地存在抵押情况，是否可以办理预售许可？我们将从法律手续、合同效力、预售条件、相关法规和司法实践五个方面进行分析。

1. 法律手续：根据《城市房地产管理法》（2007年修订）第45条规定，开发商预售商品房，需取得预售许可证，而土地抵押可能影响这一许可的获取，因为抵押会使得土地所有权受限。

2. 合同效力：抵押不影响预售合同的签订，但土地抵押可能影响合同的执行，如抵押权人有权优先受偿，购房者的权益可能存在风险。

3. 预售条件：《商品房销售管理办法》规定，开发商预售须具备“已交付全部土地使用权出让金”等条件，若土地抵押未解除，可能不符合这一要求。

4. 相关法规：《物权法》明确，土地使用权抵押不影响地上房产的转让，但预售涉及房产转让，土地抵押可能成为购房者购买的障碍。

5. 司法实践：实践中，法院通常会审查抵押权是否已经设定在预售合同公示登记前，以及抵押权人是否同意转让，以判断预售是否可行。

总结来说，房屋土地抵押确实可能影响预售许可的办理，具体能否预售取决于土地抵押的状况、相关法律程序的履行以及抵押权人的态度。购房者在购买时应充分了解并评估风险。