问 土地抵押再次办预售？

用户的问题主要涉及在土地已经抵押的情况下，是否可以再次办理商品房预售许可，以及这种操作的合法性和风险。以下从五个方面进行详细分析：

1. 法律规定

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”其中并未明确禁止已抵押的土地上办理预售许可。

2. 抵押权人的同意

根据《中华人民共和国民法典》第三百九十九条：“以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物等财产设定抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”以及第四百零六条：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”因此，在土地已经抵押的情况下，开发商需要获得抵押权人的同意才能办理预售许可，否则可能构成违约。

3. 预售合同的效力

如果在未获得抵押权人同意的情况下办理了预售许可并签订了预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”因此，预售合同的有效性可能会受到影响。

4. 买受人的权益保护

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条：“经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。”买受人在购买预售商品房时，有权要求开发商披露土地抵押情况，以确保自己的合法权益不受侵害。

5. 行政监管

根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：……（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”以及第三十七条：“违反本条例规定，未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”因此，未按规定办理预售许可的行为将受到行政处罚。

总结

综上所述，土地抵押情况下办理预售许可是可行的，但必须获得抵押权人的同意，并确保符合相关法律法规的要求。开发商在办理预售许可时应充分披露土地抵押情况，以保护买受人的合法权益。