问 楼房没在银行办抵押？

问题概述： 用户询问的是关于楼房未在银行办理抵押的情况，这可能指向两种理解：一是楼房从未设定过抵押权；二是曾经设定过但未在银行完成相应的登记手续。无论哪种情况，用户似乎关心的是这种状态下，楼房的法律地位、可能的风险以及后续处理方式。

法律分析：

1. 抵押权的设立与公示原则：根据《中华人民共和国民法典》第三百九十四条，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”这意味着，抵押权的设立需要有明确的合同基础，且必须通过法定程序公示，以保护交易安全和第三方利益。具体到银行贷款中，银行作为债权人，通常会要求借款人（债务人）提供房产作为抵押，双方需签订抵押合同，并在不动产登记机关办理抵押登记，以确保银行的抵押权得以公示并对抗第三人。

2. 未办理抵押登记的影响：根据《民法典》第四百零三条，“以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。”虽然此处提到的是动产，但对于不动产同样适用公示原则。因此，如果楼房未在银行办理抵押登记，那么即使存在抵押合同，银行的抵押权也无法有效对抗善意第三人，如后续购房者或其他债权人。

3. 法律后果与风险：未登记的抵押权在法律上是不完善的，一旦债务人违约，银行无法直接行使抵押权，必须通过诉讼等法律途径确认权利后才能处置抵押物。此外，若债务人在此期间将楼房出售给善意第三人并完成过户，银行的权益将受到严重损害。

4. 补救措施：对于已经发生的未登记抵押情形，银行或债权人应尽快采取补救措施，包括但不限于与债务人协商补充登记、提起确权之诉等。同时，债权人应加强贷前审查，确保抵押物的合法性与有效性，避免类似风险。

5. 最新法律规定：值得注意的是，《民法典》于2021年1月1日正式实施，取代了此前的《物权法》等法律法规，对抵押权的设立、效力及实现等方面进行了更为详尽的规定，为相关法律问题提供了新的解决框架。

总结： 综上所述，楼房未在银行办理抵押登记，不仅影响银行抵押权的有效性，还可能带来一系列法律风险和后果。债权人应及时采取措施完善抵押手续，以保障自身权益。在实践中，遵循《民法典》等相关法律规定，是维护交易安全、防范法律风险的关键。