问 边办抵押边做预售？

用户想了解的是在房产项目中，开发商是否可以在办理土地或在建工程抵押的同时进行房屋预售，以及这种操作可能涉及的法律风险。

从资深高级律师的角度出发，我们可以从以下几个方面进行详细解析：

1. 预售许可与抵押登记的关系：根据《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售需取得预售许可证。而根据《物权法》（现已纳入《民法典》）的相关规定，抵押权设立后，并不影响抵押财产的正常交易，但需要在合同中明确告知买受人。因此，在符合预售条件并取得预售许可的情况下，开发商可以对已抵押的土地使用权或在建工程进行预售。

2. 信息披露义务：《消费者权益保护法》第8条规定了消费者的知情权，即消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。因此，开发商在预售时必须向购房者充分披露房屋的抵押状态等重要信息，否则可能构成欺诈，购房者有权要求解除合同并赔偿损失。

3. 购房者的风险：对于购房者而言，购买已抵押房产的主要风险在于，如果开发商不能按时偿还债务，债权人可能会行使抵押权，导致房屋被拍卖或变卖，从而影响到购房者的权益。为规避此类风险，《城市房地产管理法》和《民法典》均强调了开发商应确保预售资金专款专用，用于工程建设，以保障购房者权益。

4. 监管措施：为了规范市场秩序，保障购房者利益，《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）和各地出台的商品房预售资金监管办法，对预售资金的使用进行了严格限制。比如，北京市住建委发布的《北京市商品房预售资金监督管理办法》明确规定了预售资金的存管、使用和监管机制。

5. 法律责任：违反上述规定的开发商将面临行政处罚乃至刑事责任。例如，《刑法》第225条规定的非法经营罪，若开发商未依法取得预售许可证擅自预售房屋，情节严重的，可能构成此罪；又如，《城市房地产管理法》第66条规定的行政处罚，包括但不限于罚款、责令改正等。

综上所述，开发商在取得预售许可证的前提下可以进行已抵押房产的预售，但必须履行相应的信息披露义务，并确保预售资金的安全使用。购房者也应注意审查相关信息，保护自身合法权益。

简而言之，开发商可以同时进行抵押与预售，但需遵守相关法律法规，确保购房者权益不受损害。