问 已经抵押的房产再抵押怎么办？

用户询问已抵押房产再次抵押的操作方法及涉及的法律问题。作为资深高级律师，我将从以下五个方面进行详细分析：

1. 法律许可性：根据《物权法》第191条及《民法典》第394条的规定，抵押人经抵押权人同意，可以将已设立抵押权的财产再次抵押给其他债权人，即所谓的“二次抵押”。这表明法律允许已抵押房产在满足一定条件下进行再抵押。

2. 抵押权顺位：根据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。这意味着二次抵押的债权人其抵押权通常居于首次抵押权之后，即在债务人无法清偿债务时，首次抵押权人优先受偿。

3. 抵押权人同意：如前所述，进行二次抵押必须征得首次抵押权人的书面同意。这要求抵押人在与新债权人签订抵押合同前，应与首次抵押权人协商并取得明确同意，否则可能导致二次抵押无效。《民法典》第394条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。”

4. 贷款额度限制：二次抵押的贷款额度受到首次抵押贷款余额及房产评估价值的限制。通常，二次抵押贷款额不得超过房产剩余价值（即评估价值减去首次抵押贷款余额）。银行等金融机构在审批二次抵押时会严格审查这一条件，确保即使发生违约，首次抵押权人的权益仍能得到保障。

5. 办理流程：二次抵押的办理流程与首次抵押类似，包括但不限于房产评估、签订抵押合同、办理抵押登记等步骤。需注意的是，由于涉及多个抵押权人，相关手续可能更为复杂，耗时也可能更长。具体操作应遵循《不动产登记暂行条例》及其实施细则的相关规定。

综上所述，已抵押房产再抵押须在法律许可范围内进行，需得到首次抵押权人的同意，且二次抵押权人需接受较低的清偿顺位。办理过程中应遵守相关规定，充分考虑贷款额度限制，并按法定程序完成抵押登记。尽管流程相对繁琐，但在满足条件且妥善处理各方权益关系的前提下，已抵押房产是可以进行再抵押的。