问 现房抵押有预抵押吗怎么办？

用户希望了解在现房抵押中是否存在预抵押的情况，以及如果存在这种情况应该如何处理。

详细法律分析

1. 现房抵押与预抵押的区别

   • 现房抵押：指房屋已经建成并取得产权证书，产权人以其房屋作为债权担保的行为。
   • 预抵押：指在房屋尚未建成或未取得产权证书的情况下，购房人以其未来的房屋产权作为债权担保的行为。
   • 法律依据：《中华人民共和国物权法》第180条：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……” 第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

2. 现房抵押中是否可能存在预抵押

   • 在实践中，现房抵押通常是在房屋已经建成并取得产权证书后进行的，因此一般不会存在预抵押的情况。
   • 但是，如果房屋虽然已经建成但尚未取得产权证书，可能会出现类似预抵押的情形。
   • 法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第48条：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。” 第61条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”

3. 如何处理现房抵押中的预抵押情况

   • 如果发现现房抵押中存在预抵押的情况，应首先核实房屋是否已经取得产权证书。
   • 如果房屋尚未取得产权证书，建议暂停抵押手续，等待产权证书办理完毕后再行抵押。
   • 法律依据：《中华人民共和国物权法》第187条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

4. 法律风险及防范措施

   • 预抵押的风险在于，如果房屋最终未能取得产权证书，抵押权可能无法有效设立，导致债权人的利益受损。
   • 建议债权人要求债务人提供房屋产权证书原件，并在抵押合同中明确约定房屋产权证书的取得时间，以及未能按时取得的违约责任。
   • 法律依据：《中华人民共和国合同法》第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

5. 相关案例及司法解释

   • 根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第15条：“当事人以划拨方式取得的建设用地使用权设定抵押，抵押权人请求实现抵押权的，人民法院不予支持。但抵押权人请求抵押人在合理期限内办理土地使用权出让手续，并将土地使用权出让金用于清偿债务的，人民法院应予支持。”
   • 虽然该条款主要针对划拨土地使用权的抵押，但其精神同样适用于现房抵押中的预抵押情况，即在特定情况下，可以通过其他方式保障债权人的权益。

总结

现房抵押中原则上不应存在预抵押的情况，但如果房屋尚未取得产权证书，建议暂停抵押手续，待产权证书办理完毕后再行抵押。同时，债权人在签订抵押合同时应谨慎核实房屋产权情况，以避免潜在的法律风险。