问 房子预抵押怎么办正式抵押？

用户提出的问题核心是关于预抵押的房子如何转为正式抵押的流程和相关法律规定。答案主要涉及预抵押房产在满足一定条件后如何转化为正式抵押的过程，以及其中涉及的法律手续和责任。

首先，预抵押是指在房产所有权转移之前，作为担保的一种方式，通常发生在房产尚未完全建成或未取得产权证的情况下。当房产建成并取得产权证明后，预抵押可转为正式抵押。这个过程需要按照《物权法》和《担保法》的规定进行。

其次，依据《中华人民共和国物权法》（2007年版）第五章“抵押权的实现”中的第一百九十二条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”这意味着，当房产具备正式抵押条件后，债权人（银行或金融机构）可与债务人协商，通过拍卖、变卖等方式实现抵押权。

第三，根据《城市房地产管理法》（2019年版）第六十条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，将预抵押转为正式抵押时，需进行房产登记，确保权益的合法性。

第四，购房者需向房地产管理部门提交完整资料，包括购房合同、身份证明、预抵押协议等，申请将预抵押转为正式抵押。依据《不动产登记暂行条例》（2015年版）第十四条：“权利人、其他利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。”在这一过程中，如果发现原有预抵押登记有误，应及时申请更正。

最后，根据《担保法》（2007年版）第七十五条：“同一债权既有保证又有物的担保的，债权人放弃债务人的物的担保权益的，保证人在债权人放弃权益的范围内免除保证责任。”因此，确保正式抵押权的设定不会影响到保证人的责任范围，避免法律纠纷。

总结来说，用户需遵循相关法律法规，如《物权法》《担保法》《城市房地产管理法》和《不动产登记暂行条例》等，将预抵押转为正式抵押，这涉及与抵押人的协议、房产登记、权益保障等多个环节。同时，应充分理解法律对于债权人、抵押人和保证人权益的规定，以确保自身权益不受损害。