问 办预售解抵押？

用户问题概述：客户希望了解在房产预售阶段进行解抵押的具体操作、法律依据及涉及的法律问题，期望从资深高级律师的角度，围绕五个方面对此进行详尽解析，同时要求提供最新的完整中国法律依据原文，总字数不少于500字。

一、预售房产解抵押的法定条件

根据《城市房地产管理法》第46条和《城市房地产抵押管理办法》第35条规定，预售房产解抵押须满足以下条件：

1. 债务人（开发商）已全部或部分履行债务，或者与抵押权人达成债务清偿协议；
2. 抵押权人书面同意解除抵押；
3. 符合地方房地产管理部门关于预售房解抵押的具体规定。

二、解抵押程序

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第68条，预售房产解抵押应遵循以下程序：

1. 开发商与抵押权人共同向不动产登记机构提交解抵押申请书、身份证明、不动产权属证书、主债权消灭或抵押权实现等证明材料；
2. 不动产登记机构审核通过后，注销抵押权登记并发放新的不动产权属证书。

三、购房者权益保护

《物权法》第191条、《民法典》第406条对购房者权益保护作出明确规定：

1. 开发商在出售已设定抵押的预售房时，应告知购房者抵押情况，否则购房者有权解除购房合同；
2. 购房者支付全部或大部分购房款后，可请求开发商办理预告登记，以保障将来取得房屋所有权。

四、风险防范与责任承担

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8-9条明确了风险防范与责任承担：

1. 开发商故意隐瞒所售房屋已抵押的事实，导致合同无效或被撤销，购房者有权要求返还购房款及利息、赔偿损失，并可请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；
2. 因开发商原因未能及时解除抵押，导致无法办理产权转移登记，购房者有权要求解除合同、返还购房款及利息、赔偿损失。

五、政策监管与违规处罚

《城市房地产开发经营管理条例》第36条、《商品房销售管理办法》第39条对预售房解抵押的政策监管与违规处罚进行了规定：

1. 房地产管理部门应对预售房解抵押进行监督，对违反规定的开发商依法查处；
2. 开发商未按约定解除抵押，导致购房者权益受损的，除承担民事责任外，还可能面临警告、罚款、降低资质等级、吊销营业执照等行政处分。

总结：预售房产解抵押需满足法定条件，遵循特定程序，并确保购房者权益得到充分保护。购房者应关注开发商是否存在隐瞒抵押情况、能否及时解除抵押等问题，必要时寻求法律救济。监管部门对预售房解抵押行为实施严格监管，对违规开发商施以民事、行政双重法律责任。