问 交房逾期了怎么办？

用户提出的问题主要是在询问当开发商未能按时交付房产时，作为购房者的合法权益如何得到保障。

从资深高级律师的角度，我将从五个方面详细分析此法律问题：

1. 合同违约责任：根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这意味着开发商未能按时交房，购房者有权要求其继续履行合同义务或赔偿损失。

2. 违约金条款：依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定：“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持；但当事人另有约定的除外。出卖人迟延交付房屋，买受人请求出卖人支付违约金的，人民法院应予支持。”因此，如果合同中约定了逾期交房的违约金条款，购房者可以依据该条款要求开发商支付违约金。

3. 实际损失赔偿：《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”这表明，除了违约金外，购房者还可以主张由于逾期交房导致的实际经济损失。

4. 合同解除权：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由请求确认合同无效的，不予支持，但在起诉前取得商品房预售许可证明的除外。”若开发商长期逾期交房，购房者可依据上述规定及合同中的相关条款，向法院提起诉讼，要求解除合同并退还已付房款及利息。

5. 调解与仲裁：依据《中华人民共和国仲裁法》第二条的规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”此外，《民事诉讼法》第九条规定：“人民法院审理民事案件，应当根据自愿和合法的原则进行调解；调解不成的，应当及时判决。”购房者可以先尝试通过双方协商、调解或仲裁的方式解决争议，若无法达成一致，则可通过诉讼途径维护自身权益。

总结：

当开发商逾期交房时，购房者应首先检查购房合同中有关逾期交房的条款，并积极与开发商沟通，寻求合理的解决方案。若协商无果，购房者可依据相关法律法规采取法律手段维护自己的合法权益。