问 房子抵押过户降低利率怎么办？

用户提出的问题主要集中在通过将房产进行抵押并完成过户手续来降低贷款利率的方法和法律风险。

作为资深高级律师，从法律角度分析该问题可以从以下五个方面展开：

1. 房产抵押与过户的法律程序：根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条的规定，“以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”同时，《不动产登记暂行条例》第十四条要求，因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。因此，若要通过抵押房产过户实现降低利率的目的，必须依法完成相关手续，包括但不限于签署正式的抵押合同、办理抵押登记等。

2. 利率调整的法律基础：根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”但是，对于银行贷款而言，利率调整通常由银行内部政策或市场情况决定，客户需与银行协商一致后方能变更。在现行法律框架下，并无直接规定允许通过房产抵押过户来强制降低贷款利率。

3. 合同变更的法律程序：根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”这意味着，如果希望通过房产抵押过户来降低贷款利率，实际操作中需要与贷款银行达成新的协议。任何未经双方同意的单方面行为均不具有法律效力。

4. 产权变更的风险：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”因此，在未完成合法有效的产权过户前，任何形式的口头承诺或非正式协议均存在较大风险。一旦出现纠纷，可能无法得到法律保护。

5. 税务及费用问题：房产过户涉及多项税费，如契税、增值税及其附加、个人所得税等。根据《中华人民共和国契税法》第三条，“契税税率为百分之三至百分之五。具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。”因此，在考虑通过房产抵押过户降低贷款利率时，还需全面评估相关成本支出。

综上所述，虽然理论上可以通过房产抵押过户的方式间接影响贷款利率，但实际操作过程中需严格遵守法律法规，确保所有环节合法合规。建议在采取行动之前咨询专业律师，充分了解潜在风险及成本。

总结：通过房产抵押过户降低贷款利率的方案存在复杂性和不确定性，务必审慎决策并遵循法律规定。